◎多くの人が行き交う駅周辺と居住エリアが入り混じる新宿区

新宿区には、東京都の行政を管轄する都庁があり、渋谷区や豊島区とともに副都心3区に指定されています。1日の乗降者数が300万人を超える新宿駅には、日本最大のバスターミナルもあり、仕事や観光など出かける際に交通の便がよいエリアです。駅周辺には、伊勢丹や京王百貨店、高島屋などの老舗デパートも連立しています。また新宿駅近くには、繁華街として有名な歌舞伎町、ビルが立ち並ぶ日本有数のオフィス街である西新宿など、人が集まるさまざまな地域が存在しています。

新宿区は東京都内や近郊にも行きやすく、エンターテインメントを楽しめる施設や飲食店、商業施設も多数あるので、居住区としても人気です。そのため、新宿区の家賃や土地価格などの相場は高い傾向にあります。新宿駅周辺の中心部を離れると、それぞれ異なる特徴を持つ多様な地域が広がります。大学がある高田馬場や早稲田などのエリアは、学生が多く活気がある学生街です。また、ベッドタウンとなる神楽坂や落合などにはファミリー層向けの住居も多く、閑静な住宅街が広がっています。

◎新宿区にある空き家の現状

利便性が高く人気のエリアである新宿区であっても、誰も住んでいない空き家が多く存在しているのが現状です。2018年に行われた総務省の住宅・土地統計調査では、東京の住宅事情に関するデータが明らかになっています。そのなかで、東京都区別の空き家の状況が調査されており、新宿区にある空き家の数は28,000戸という結果が出ています。この総数は、東京23区のなかで8番目に高い数字です。また住宅総数のなかの空き家の割合を表すデータとしては、11.4%という調査結果が出ています。これは、23区のなかで6番目に高い数字です。このような調査結果により、新宿区では住宅数が多いために空き家の数が多くなっているわけではなく、空き家率が高いことによって数も増えているという現状が見えてきます。

2018年にまとめられた新宿区の空家等対策計画では、新宿区としての空き家の現状把握とそれに伴う取り組みについて記載されています。そのなかで調査された、空き家率の平成10年からの推移をまとめたデータを見ると、東京都23区全体の空き家率は常に11％程度となっています。新宿区では、13.5％ほどであった割合が年々減少傾向にあり、23区の平均に近づいていることが観察でき、少しずつ問題解消に近づいていることがわかります。

調査されている空き家には、戸建住宅と集合住宅が含まれています。またそのなかには、賃貸用や売却用、別荘などの二次的住宅、その他の住宅といった種類があります。2013年のデータでは、戸建住宅と集合住宅それぞれの空き家が、どのような種類に分かれているか調査されています。その調査結果によると、新宿区にある戸建住宅の空き家の場合、その他の住宅が61.5%と最も多くなっています。その他の住宅に含まれる建物は、活用方法が決まっていないものや取り壊し予定のものなどで、長期不在により管理されていない可能性が高い建物が多くなります。また、その他の住宅の状態を調査したデータでは、そのなかの610戸に腐朽や破損があるとされており、管理が行き届いていない現状を把握できます。

◎新宿区にある空き家を活用する方法

新宿区の空家等対策計画には、空き家の所有者にアンケート調査を実施した結果も記載されています。その調査での利活用に関するアンケートでは、誰も住んでいない空き家であっても、何らかの方法で利活用したいと考えている人が、半数ほどという結果が出ています。

〇賃貸による活用

空き家の活用方法はさまざまで、そのひとつに賃貸住宅として貸し出すという方法があります。築年数が浅い建物であったり設備や建物に不備がない場合などは、簡単なクリーニングをするだけで賃貸として活用可能です。賃貸として活用すれば家賃収入を得られます。新宿区は人気のエリアであり、戸建住宅の賃貸は供給数が少なく需要が高いため、借り手がつきやすい傾向にあります。

建物が老朽化していたり設備の不具合がある場合は、リフォームが必要です。活用する際にリフォームの費用がかかりますが、人気のエリアで借り手がつきやすいのであれば、活用後にコストを回収できます。また築年数が長い建物や古い耐震基準で建てられた建物などであれば、耐震工事のための費用の助成を受けられる場合もあります。空き家対策に関する助成を受けられれば、リフォームする負担を減らして活用が可能です。

〇売却による活用

空き家を、建物や土地として売却するという活用方法もあります。建物がそのまま使用できる状態であれば、中古住宅として売却可能です。建物に老朽化や不備がある場合、リフォームしてから売却するとリフォーム費用が発生します。そのままの状態であればコストはかかりませんが、買い手がつかない場合もあるため、価格を下げて売却しなければいけない可能性もあります。建物自体に資産価値がない場合は、古家付き土地として売却できます。建物のリフォームや解体に関する費用がかからず、時間や手間もかけずに活用可能です。しかし建物があると、解体などの費用を買い手が負担することになるため、土地のみの場合よりも価格が下がる場合もあります。

建物を解体し、更地にしてから売却するという活用も可能です。この場合、解体のための費用がかかりますが、買い手がつきやすくなり高い価格で売れるというメリットがあります。しかし、更地にすると税金が高くなるなどのデメリットもあるため、更地にする時期やコスト、リスクを考慮して活用を決定しましょう。

〇地域での活用

空き家バンクを通して地域で活用してもらうという方法もあります。空き家バンクは、空き家を活用してほしい所有者と空き家を活用したい事業者などをマッチングするサービスです。新宿区には独自の空き家バンクはありませんが、東京都や全国区の空き家バンクを利用できます。地域で活用してもらえば、空き家を手放すことなく、子育て支援や地域のコミュニティスペースとして有効活用が可能です。

（参考：東京の住宅事情　https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_kcs/pdf/r03_kikaku02/sanko_shiryo_6.pdf
新宿区空家等対策計画 https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000230558.pdf）

◎空き家を適切に管理して状態を保つ

空き家の所有者のなかには、「今は住んでいなくてもいずれ居住したい」「家族や子どもに使ってもらいたい」と考えている方も多いようです。空き家は、誰も住む人がいないまま放置していると、老朽化が進んでしまいます。将来的に活用したいと考えているなら、適切な管理が必要です。また賃貸や売却などの活用を考えている場合も、建物の資産価値を保つために管理しておかなければなりません。人の住んでおらず空気の入れ替えや掃除などをしない状態が続くと、カビの発生、害虫や害獣の発生、災害などによる壁や屋根などの損傷といったリスクが生じます。そして状況に気付かないまま放置されていると、損傷が進んでしまいます。また人の出入りがないと、ゴミの不法投棄や不法侵入、住み着きなどの危険も生じます。そのような状態が続くと、いざ居住したり活用したいと思ったときには、使用できない状況になっているという場合も少なくありません。

このようなリスクを避けるために、定期的に空き家を訪問して管理する必要があります。空き家は、空家対策特措法に基づいて管理を行う必要があり、管理が行き届いていない空き家は、行政から指導や勧告を受ける場合もあります。空気の入れ替えや清掃、補修が必要な箇所のチェックなどを行い、空き家をよい状態に保ちましょう。また郵便物を回収したり、投棄されたゴミを捨て、植木の剪定や草取りなども定期的に行います。人の出入りがあるとわかると、不正に利用しようとする人を遠ざけることができます。このような管理をしておくと、空き家の老朽化を防ぐことができますが、仕事や介護などで忙しかったり遠方に住んでいてなかなかできないという方も多くいます。自分で管理するのが難しい場合は、業者に依頼をして管理することもできます。

◎新宿区の空き家管理サービスは「横浜ゼロ空き家管理」へ

横浜ゼロ空き家管理は、横浜市を中心として東京都や神奈川県エリアにある空き家の管理サービスを承っています。「雑草や植木が伸び放題になってしまう」「ゴミの片付けや郵便物の回収が必要」といったお悩みを解決します。横浜ゼロ空き家管理では、作業を外注せずにすべて自社のスタッフが対応しているため、大切な空き家の管理を安心しておまかせいただけます。また将来的に何らかの活用を考えている場合、リフォームや解体、売却、賃貸などのご相談にもワンストップでお手伝い可能です。不動産に関する豊富な知識と高い専門性を誇る地域密着型の不動産会社として、さまざまなお悩みに対応しています。

◎まとめ

東京都の新宿区は、オフィスビルやデパートが立ち並ぶエリアだけでなく、大学のある学生街や閑静な住宅街なども含む地域です。23区のなかで、空き家率や数ともに多い区となっており、28,000戸ほどの空き家が存在しています。将来的に自分や家族が活用したり、賃貸や売却などの活用を考えているのであれば、建物の状態を保てるように適切な管理が必要です。新宿区の空き家管理サービスに関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。